Mis à jour le 4 août 2026
Une analyse foncière sérieuse permet de répondre à des questions : Qui est le propriétaire ? Ce terrain a-t-il déjà été morcelé ou remembré ? Quelles transactions ont eu lieu à proximité, et à quel prix ? Quels permis ont été déposés sur cette parcelle ? Quelles contraintes environnementales ou réglementaires s'appliquent ?...
C'est l'ensemble de ces réponses qui permet de qualifier un terrain comme une opportunité ou de l'écarter à temps ! dffdsf
Le cadastre est le socle de toute analyse foncière. C'est la base de données officielle qui recense l'ensemble des propriétés foncières en France, parcelle par parcelle.
Le Plan Cadastral Informatisé (PCI) est la représentation numérique du cadastre français. Produit et maintenu par la DGFiP, il est consultable directement sur cadastre.gouv.fr. Pour chaque parcelle, le PCI renseigne :
La DGFiP publie en open data sur data.gouv.fr les fichiers MAJIC (Mise À Jour des Informations Cadastrales) portant sur les propriétés des personnes morales (PPM). Ces fichiers permettent d'identifier, pour chaque parcelle ou local, si le propriétaire est une personne morale, c'est-à-dire une entité juridique : entreprise, SCI, collectivité, établissement public, office HLM, association, etc.
Pour un prospecteur foncier, cette donnée permet de savoir si un terrain appartient à un acteur institutionnel (SNCF, ONF, Conservatoire du Littoral, ENEDIS, CDC Habitat, etc.) et d'orienter ses démarches de contact en conséquence. Elle permet aussi d'effectuer des recherches inversées : trouver l'ensemble des propriétés détenues par une même entité morale sur tout ou partie du territoire.
→ Tout savoir sur les PPM dans Lumia
Les Documents de Filiation Informatisée (DFI) permettent de reconstituer la généalogie d'une parcelle. Ils sont produits à partir des Documents Modificatifs du Parcellaire Cadastral (DMPC) établis par les géomètres-experts. Chaque modification du parcellaire, division, réunion, création ou suppression, est enregistrée dans ces fichiers.
Utile pour anticiper des complications juridiques liées à d'anciens lotissements, des droits de préemption hérités, ou des divisions récentes susceptibles d'affecter les possibilités de construction.
→ Comprendre les DFI et l'historique parcellaire dans Lumia
Les DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est produite par la DGFiP à partir des actes notariaux. Pour chaque transaction, la donnée DVF renseigne :
Des informations précieuses pour évaluer la valeur foncière d'un terrain par rapport aux autres ventes dans un même quartier (prix au m²) et la comparaison entre territoires.
Pour être utile dans un contexte de prospection foncière, la donnée DVF doit être géolocalisé et rattachée à la parcelle concernée, croisée avec le type de bien (terrain nu, maison, appartement, exploitation agricole) et mis en contexte avec le zonage PLU et les caractéristiques du terrain.
→ Exploiter les DVF dans votre prospection avec Lumia
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU), ou son équivalent intercommunal le PLUi, est le document réglementaire central pour toute analyse d'un terrain en France. Établi par la commune ou l'intercommunalité, il est mis à disposition sur le Géoportail de l'Urbanisme, portail national géré par l'IGN. Il définit les règles de construction et d'aménagement applicables sur chaque zone du territoire.
Les grandes zones du PLU sont les suivantes :
Au-delà du simple zonage, le PLU précise les hauteurs maximales, les règles de recul de la rue, les obligations de stationnement, les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) et les servitudes d'utilité publique applicables… C'est donc bien plus qu'un simple indicateur de constructibilité.
La donnée SITADEL recense toutes les autorisations d'urbanisme délivrées en France depuis 2014 : permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir, déclarations préalables de travaux... Produite par le ministère chargé du Logement et diffusée en open data sur data.gouv.fr, cette base est mise à jour mensuellement.
Indispensable pour savoir si des permis ont été déposés ou accordés sur une parcelle ou dans son environnement immédiat, de suivre les dynamiques de construction dans un secteur donné, d'identifier les opérations en cours, et de détecter les zones de mutation urbaine.
→ Exploiter SITADEL dans Lumia pour anticiper les dynamiques foncières
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire lors de toute mise en vente ou location d'un bien immobilier. Chaque rapport est transmis par les diagnostiqueurs à l'ADEME, qui le rend disponible en open data sur data.ademe.fr.
Dans une optique de prospection foncière de bâti, la donnée DPE est un signal d'anticipation concret. En France, plus de 5 millions de logements sont classés F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les classes F suivront en 2028. Ces biens sont donc susceptibles d'arriver massivement sur le marché de la vente dans les prochains mois et années, avant même d'apparaître sur les plateformes d'annonces. Très utile pour les agents immobiliers.
→ Utiliser les DPE pour détecter des biens avant leur mise en vente
Les données de risques naturels et technologiques sont centralisées sur la plateforme georisques.gouv.fr, développée par le BRGM et le ministère de la Transition écologique. Elle couvre aujourd'hui plus de 20 types de risques différents et constitue la source officielle pour la génération des États des Risques et Pollutions (ERP).
Les principales catégories de risques recensées sont :
Pour toute parcelle faisant l'objet d'une transaction immobilière, un ERP est obligatoirement transmis à l'acquéreur. Mais pour un prospecteur, anticiper ces contraintes en amont évite de s'engager sur un terrain frappé de servitudes ou de restrictions d'usage inadaptées au projet.
→ Évaluer les risques d'un terrain avec Géoscopia
Au-delà des risques, une parcelle peut être soumise à diverses contraintes environnementales qui limitent ou conditionnent son usage. Les principales contraintes à vérifier sont :
Ces données sont essentielles dans des projets d'aménagement, d'énergies renouvelables ou de développement agricole, où la présence d'une zone protégée peut rendre un projet irréalisable ou nécessiter une étude d'impact de 6 à 12 mois supplémentaires.
Les données d'occupation du sol décrivent le terrain : est-il boisé, agricole, imperméabilisé, en eau, en prairie, en zone bâtie dense ou diffuse ? En France, plusieurs référentiels coexistent :
Pour la prospection foncière, l'occupation du sol permet de vérifier la cohérence entre la destination réglementaire d'une parcelle (son zonage PLU) et sa réalité physique. Un terrain classé en zone AU mais effectivement occupé par des cultures pérennes ou du boisement dense implique des coûts de remise en état, à intégrer dès le bilan d'opération.
→ Occupation du sol et prospection foncière dans Géoscopia
Dans le contexte de la politique nationale de Zéro Artificialisation Nette (ZAN), les friches constituent un enjeu foncier majeur qu'elles soient : industrielle, commerciale, militaire, ferroviaire, agricole ou urbaine.
La base Cartofriches, développée par le Cerema et mise à jour trimestriellement, recense ces sites avec leur qualification (sans projet, en reconversion, avec projet validé) et leur historique d'usage.
Pour un développeur foncier, l'identification des friches disponibles est une priorité réglementaire autant qu'économique.
La donnée friche, croisée avec le PLU, les DVF et les permis SITADEL, permet de qualifier rapidement le potentiel d'un site et de vérifier l'existence d'un projet déjà engagé, évitant ainsi de prospecter des terrains déjà sous promesse ou en cours de reconversion.
→ Identifier les gisements fonciers sur votre territoire avec Géoscopia
Consulter manuellement l'ensemble de ces sources pour analyser une seule parcelle mobilise en moyenne 45 minutes à 2 heures par dossier. Pour 50 parcelles à qualifier, cela représente entre 4 et 10 jours de travail, sans compter les risques d'erreur.
En un seul clic sur la carte, le rapport foncier sur mesure agrège et présente l'ensemble des données souhaitées, disponibles sur une parcelle :
→ Découvrir le rapport foncier Géoscopia
Au-delà de la consultation parcelle par parcelle, Géoscopia propose un outil de prospection foncière qui permet de croiser des critères multiples et de faire ressortir uniquement les parcelles correspondant à un profil cible.
Une recherche qui nécessiterait entre 3 et 6 semaines de travail en consultant les sources une par une peut être réalisée en moins d'une heure sur l'ensemble du territoire français.
→ Explorer l’assistant du foncier Géoscopia
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