Chaque commune compte des dents creuses mais les collectivités ont des difficultés à les identifier et à les quantifier. En effet, il n’existe aucun calcul imposé par l’Etat aux collectivités pour leur recensement. Cela devient problématique dans le contexte de non étalement urbain imposé par la ZAN (Zéro Artificialisation Nette des territoires) alors que dans le même temps les communes ont besoin de loger les habitants.
Nous vous donnons les seules méthodes stables, fiables et pertinentes d’identification de dents creuses en milieu urbain pour simplifier la gestion du foncier par les collectivités, prospecteurs fonciers, aménageurs et bureaux d’études.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 fixe un objectif de ZAN (Zéro Artificialisation Nette) à l'horizon 2050. Elle prévoit une première étape : réduire de moitié la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031, par rapport à la décennie précédente.
L'analyse du foncier disponible en milieu urbain s'inscrit toutefois dans un cadre plus ancien. Depuis la loi ALUR de 2014, le rapport de présentation du PLU analyse la capacité de densification et de mutation des espaces bâtis (article L151-4 du code de l'urbanisme). Depuis 2021, toute ouverture à l'urbanisation d'espaces naturels, agricoles ou forestiers doit être justifiée par une étude de densification des zones déjà urbanisées (article L151-5).
Les dents creuses font partie des gisements examinés dans ce cadre, aux côtés des friches, et autres espaces fonciers libres. Les recenser précisément donne à la collectivité une base solide pour ses choix d'aménagement.
Une dent creuse se caractérise comme une parcelle, ou un ensemble de parcelles contiguës, non bâties, située au cœur d'un tissu déjà urbanisé, de taille et de forme exploitables et entourée de terrains construits. Elle est le plus souvent desservie par la voirie et les réseaux. Le code de l'urbanisme ne définit pas la dent creuse. Ce sont ses caractéristiques qui en font un terrain où l'on peut construire sans étendre la ville.
Ne pas confondre dents creuses avec les autres catégories de foncier mobilisable en zone urbaine :
Quand on parle de foncier mobilisable en ville, différents choix s’offrent à nous. Chacun conditionne des stratégies d’aménagement différentes qu’il s’agisse de dents creuses, de friche, de délaissé foncier, ou de fond de parcelle :
Dans la plupart des communes, l'inventaire des dents creuses repose sur deux sources : la connaissance des élus et des services, et celle d'un bureau d'études, souvent complété par une lecture de photographies aériennes.
La connaissance locale reste irremplaçable : elle seule sait qu'un propriétaire refuse de vendre ou qu'un terrain est inondé chaque hiver. Mais le repérage de terrain regarde d'abord là où l'on sait déjà chercher. Les cœurs d'îlots, les parcelles invisibles depuis la rue et les quartiers périphériques échappent facilement au relevé. Enfin, chaque actualisation de l’inventaire des dents creuses repart de zéro.
C’est ici que les données foncières et outil de recherche de foncier entrent en jeu car elles objectivent, complètent et historisent la connaissance du terrain. Un calcul automatique identifie un potentiel brut, exhaustif mais à vérifier ; le terrain et les élus en tirent le potentiel réellement mobilisable.
Aucune base de données ne suffit, seule, à dire si un terrain est une dent creuse. Le cadastre ignore si c’est un terrain agricole ou d’habitation, le PLU ignore les permis déposés, les données DVF ignorent si le propriétaire est une personne morale ou un particulier. Il faut alors croiser une quinzaine de référentiels publics avec plus d’une centaine de critères, répondant chacun à une question précise :
L’Assistant Foncier de Géoscopia analyse l’ensemble des parcelles du territoire choisi selon les critères et données qu’il juge les plus pertinents. Son fonctionnement est on ne peut plus simple. Demandez-lui “identifie les dents creuses sur la commune de Blagnac” et il établit un inventaire exhaustif et directement exploitable des dents creuses par un export des parcelles concernées.
L’Assistant Foncier est un des services de la plateforme du foncier Géoscopia. Précisez dans un chat les critères des parcelles que vous cherchez et la zone de recherche (rue, commune ou région). L’Assistant Foncier prend en compte votre contexte professionnel de recherche et vous propose, avec l’aide de l’IA Mistral, le foncier qui répond à vos attentes. Les critères sont ensuite ajustables à la main pour affiner la recherche. Au final, vous obtenez une liste de parcelles exploitables, exportable en .xls, .gpkg ou .kml pour aller directement sur le terrain ou les intégrer à vos outils QGIS ou votre SIG.
Carte des dents creuses identifiées par l'Assistant Foncier de Géoscopia sur Blagnac (31)
1/ Seuils de surface minimale : une parcelle est retenue au-delà de 200m². En dessous, la construction d'un logement est peu réaliste.
2/ Zonage du PLU : seules les parcelles situées en zone urbaine (U) et à urbaniser (AU) du PLU sont conservées pour identifier les dents creuses.
3/ Statut de la parcelle : la parcelle ne doit comporter aucune construction selon le cadastre.
4/ Exclusion des contraintes : sont retirés les emprises de voirie et de voies ferrées, les aérodromes, les parkings, les espaces publics, les terrains de sport, les cimetières, les forêts et les cultures agricoles.
5/ Forme de la parcelle : il permet d'écarter les délaissés fonciers en forme de lanière par exemple. La parcelle doit présenter une forme exploitable : compacte, plutôt qu'allongée.
“ Cette étude des dents creuses est née de plusieurs demandes clients. Au fil d'ateliers itératifs, nous avons défini des critères généralistes pour proposer une couche de dents creuses couvrant toute la France. Chaque territoire ayant ses spécificités, nous vous recommandons d'ajuster les résultats avec l'assistant du foncier, puis d'exporter vos parcelles pour les retravailler dans votre logiciel SIG. “
Benjamin ALIX, Responsable data chez SOGEFI, éditeur de Géoscopia
